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当前房地产市场形势评估

时间:2019-06-08 10:47

来源:网络整理作者:采集侠点击:

  

  首席房地产研究员:夏磊

  研究员:黄什

  联系人:陈雨田 王菁菁

  导读

  2014年9月到2016年2月,四组政策刺激组合拳开启中国房地产新一轮景气周期。2016年930以来,中央明确“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,中央统一指导,地方政府因城施策,房地产调控的力度加码,房价回归理性。

  2018年9月以来,全国房价逐渐回归平稳,4季度商品住宅均价微涨0.06%,本轮地产小周期渐近尾声。当前,房地产是否回落到平稳健康发展的轨道上?我们选取19个指标,从“价、量、信用”三个维度进行评估。

  摘要参照国际经验,我们认为,房地产市场是否平稳健康发展,主要看:第一,房价是否稳定,用房价涨幅、房价收入比、租金回报率3个指标度量;第二,供求是否平衡,短期用4个层次的库存去化周期度量、长期用套户比度量。第三,居民和企业是否有信用风险,居民层面用住房贷款余额/GDP等6个指标度量,房企层面用真实负债率等5个指标度量。

  中国房地产市场是否实现平稳健康发展?

  (1)价:房价涨幅趋稳,不存在全局性房价泡沫风险

  全国房价趋稳。2016年“930”后,一二线热点城市房价先行停涨,2018年9月以来,全国房价逐渐回归平稳。一、二、三线城市二手住宅价格指数环比涨幅均连续四个月回落,上涨城市数占比从94.3%下滑至67.1%。

  房价收入比处于安全区间。2000年以来,全国商品住宅均价年均增8.6%,城镇居民人均可支配收入年均增10.6%,房价上涨幅度小于收入增长幅度,房价收入比整体呈下行趋势。2018年全国房价收入比7.3,相比2014年上升0.4,但处于历史最低25%分位。

  租金回报率回升。2018年样本一、二线城市静态租金回报率分别上升0.1、0.2个百分点。

  (2)量:库存有效去化,存量住房尚未过剩。

  短期指标看,不存在房地产库存风险。全国层面,竣工未售库存、开工未售库存、含未开发土地的广义库存降至1.9、11.5、17.3个月,相比2014-2015年峰值下滑60.4%、57.6%、52.4%;城市层面,一、二、三四线取证未售库存为15.0、11.8、11.0个月,一线城市处于历史最高5%分位,主要源自强调控下销售较弱,但产业和基础设施支持下潜在需求强、风险可控;二线、三四线城市处于历史中值附近,相比2014年峰值下滑19.5%、69.8%,处于较健康水平。

  长期指标看,尚无明显住房过剩。根据恒大研究院《中国住房存量:过剩还是短缺》测算,2017年城镇住宅套户比1.07,供求基本平衡。但住房质量不高的问题仍很突出,存量住房中商品房占比仅40.7%;1999年以前修建的住房占41.4%;设施不完备住房占比高,如25.8%的住房无独立抽水马桶,7.6%的住房无独立厨房。

  (3)信用:居民、企业加杠杆放缓,信用风险可控。

  居民层面,2018年居民住房贷款余额/GDP上升1.5个百分点,增速放缓2.1个百分点;居民住房贷款发放额/住房成交金额回落1.8个百分点。

  我国居民债务风险相比国际均值不高。2018年,住房贷款余额/GDP为34.5%,低于发达国家50.9%的均值;住房贷款余额/可支配收入为59.0%,低于发达国家68.0%的均值。我国居民住房杠杆安全边际尚充足,商业个贷不良率维持在0.4%以内。

  企业层面,截止2018年6月末,A+H股上市房企真实负债率为55.3%,较2017底小幅回落0.6个百分点;房企债务结构趋于合理,2018H1短长期有息债务比为45.1%,较2017年下降2.5个百分点;偿债能力明显增强,速动比率和现金短债比分别从2014年的46.5%、81.6%提升至2018H1的57.6%、112.3%。分梯队看,当前龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力最好且债务结构合理,发生风险可能性最小;小房企杠杆水平最高、短期偿债压力最大且高度依赖短期债务,财务稳健性最弱。

  启示调控成果来之不易,当前房地产市场已回归平稳运行轨道上。

  但若将观察周期拉长,2014年930以来的本轮房价上涨幅度大,积累了一定风险,“稳地价、稳房价、稳预期”仍须放在突出位置。2014-2018年,本轮房价上涨幅度居世界第六;房价收入比上升,偏离了2009-2014连续5年的下行趋势;居民杠杆率提升速度历史最高,超过2000-2003、2008-2010两轮加速加杠杆期;部分小房企高度依赖短期债务,面临一定的流动性压力。

  部分城市房价上涨累积风险未完全消化。2014年以来,房地产市场开始呈现“总量放缓,区域分化”的新阶段特征,不同城市风险水平差异明显。例如全国房价收入比虽处安全区间,但96个样本城市中,有10个城市房价收入比处于历史中值之上、16个城市房价收入比超过同能级均值20%。在风险积累基础上,如果房价再度反弹,会有演变成泡沫的可能。因此,因城施策,由地方政府根据自身情况调节,中央加强考核,是短期防风险的重要手段。

【责任编辑:admin】
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